Depuis 1979, c’est la signature d’une convention entre le bailleur social (celui qui construit et gère le logement social) et l’Etat, qui fait entrer un logement dans la catégorie du logement social. On parle de la convention APL (aide personnalisée au logement). C’est cette convention qui va déclencher les aides, à la fois pour les locataires, les aides personnalisées au logement, mais également les aides au bailleur pour la construction.
C’est cette même convention qui va déterminer le montant du loyer au mètre carré. En effet, c’est l’une des caractéristiques du logement social : la nature du prêt octroyé par l’État pour financer la construction de l’immeuble va déterminer le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles.
Le financement du logement social
Une fois la décision de construction d’un logement social prise par une collectivité locale, l’État ou par un organisme HLM, la réalisation peut être financée par différents acteurs en fonction des objectifs de logement.
Les principaux financeurs sont :
- l’État (essentiellement via des aides fiscales) ;
- les collectivités territoriales (Régions, Départements, intercommunalités, communes…) ;
- la Caisse des dépôts et consignations (CDC) : c’est elle qui octroie les prêts à très long terme en s’adossant sur les dépôts de l’épargne populaire comme le livret A. Les prêts sur 30 ou 70 ans constituent près de 75 % du financement ;
- Action logement (le 1% logement versé par les employeurs) ;
- le bailleur sur ses fonds propres.
En fonction des financements qu’ils ont apportés (fourniture du terrain, subventions, garanties d’emprunts…), les financeurs disposent de quotas d’appartements réservés pour lesquels ils peuvent proposer des candidats.
Ces financeurs sont appelés réservataires et disposent d’un contingent. L’État, par exemple, dispose ainsi d’un contingent préfectoral.
